N°10/2025

Par Albert VON BRAUN, avocat au service juridique de la Fédération vaudoise des entrepreneurs

Nouveautés en droit du contrat d’entreprise dès 2026

Le 1er janvier 2026, plusieurs modifications fondamentales du droit des obligations (CO) et du code civil (CC) entreront en vigueur, et méritent d’être portées à l’attention du lecteur de cette chronique. En effet, cette révision renforce la protection légale des maîtres de l’ouvrage ainsi que des acheteurs et apporte différentes clarifications bienvenues.

Code des obligations et normes SIA-118 au prisme des expériences de terrain

Aujourd’hui, le droit des obligations stipule qu’un défaut découvert après la réception de l’ouvrage doit faire l’objet d’un avis immédiat, faute de quoi l’ouvrage est tenu pour accepté en l’état au sens de l’art. 370 al. 3 CO. Or, il est rapidement apparu que cette disposition est difficilement applicable dans le domaine de la construction. C’est en ce sens que la norme SIA 118 « Conditions générales pour l’exécution de travaux de construction » a par exemple introduit des dispositions proposant un équilibre différent des forces en présence, notamment un délai d’avis des défauts de deux ans en lieu et place de l’avis immédiat prévu par le Code des obligations. Pour qu’elle puisse trouver application, il faut naturellement que les parties aient convenu d’intégrer la norme SIA 118 au contrat d’entreprise.

La révision du droit des obligations, qui entrera en vigueur en 2026, prévoit différents aménagements qui viennent renforcer dans la loi certains mécanismes de protection des parties au contrat d’entreprise.

Le principe du droit à la réfection (art. 368 al. 2^bis CO) et responsabilité du maître d’ouvrage

Un droit irrévocable de réfection sans frais en cas de défauts sera inscrit dans tous les contrats d’entreprise dans le domaine de la construction. Une exclusion contractuelle de ce droit ne sera plus admise pour les constructions neuves et de moins de deux ans.

Cette disposition rejoint l’esprit du droit de réfection défini à l’article 169 de la norme SIA 118, en vertu duquel le maître de l’ouvrage ne peut dans un premier temps exiger – mis à part les dommages-intérêts selon l’art. 171 SIA 118 – que l’élimination des défauts dans un délai raisonnable.

Avis des défauts dans les 60 jours (art. 367 al. 1^bis CO)

Les défauts devront être signalés par écrit dans les 60 jours suivant leur découverte – un délai fixé par la loi qui ne peut être réduit contractuellement. L’avis des défauts reste sujet à réception par son destinataire et il doit être justifié par une présentation suffisamment étayée et concrète des défauts annoncés.

Pendant les deux années qui suivent la réception de l’ouvrage, la norme SIA 118 prévoit, à l’art. 172 al. 2, un délai de dénonciation d’une durée de deux ans valable en tout temps en cas de défauts survenant après la réception. Passés ces deux ans toutefois, d’éventuels défauts doivent à nouveau faire l’objet d’un avis immédiat afin qu’il soit possible de faire valoir son droit de réfection.

S’agissant des défauts cachés, l’art. 179 al. 2 de la norme SIA 118 prévoit que l’entrepreneur ne doit en répondre que si le maître de l’ouvrage les signale immédiatement après les avoir découverts. Du fait de la nouvelle disposition impérative à l’art 219a ainsi qu’à l’art. 367 al. 1^bisCO l’art. 179 al. 2 de la norme SIA 118 devra être considérée caduque pour tous les contrats conclus à partir du 1^er janvier 2026. Le délai légal de 60 jours après découverte du défaut prévu dans le code ces obligations dès 2026 primeront sur les clauses contractuelles fondées sur la norme SIA 118.

La révision de la loi n’aura en revanche aucun effet en ce qui concerne la responsabilité du maître de l’ouvrage en cas de dommages consécutifs à des défauts qu’il a omis de signaler à temps : il doit supporter les dommages qui auraient pu être évités si le défaut qui en est à l’origine avait été traité immédiatement comme le prévoit l’art. 173 al. 2 de la norme SIA 118.

Prescription des droits de garantie (art. 371 al. 3 CO)

Le délai de prescription légal pour les droits de garantie reste fixé à cinq ans, comme le prévoit également la norme SIA 118, mais il sera désormais de nature partiellement impérative. Ainsi, toute clause contractuelle désavantageant le maître de l’ouvrage ou le mandant ne sera plus admissible selon l’art. 371 al. 3 CO.

Contrats de vente avec obligation de construire (art. 219a CO)

Les contrats de vente immobilière avec obligation de construire seront dorénavant en partie soumis aux mêmes règles que celles du droit des contrats d’entreprise, ce qui, dans la pratique, concerne particulièrement les modèles d’entreprise générale et totale.

Désormais, les acheteurs ayant fait l’acquisition d’un terrain sur lequel est érigé un ouvrage neuf ou construit au plus tard dans les deux ans précédant la vente jouissent de droits similaires à ceux d’un maître de l’ouvrage en vertu de l’art 219a al. 2 CO. Ils se voient ainsi accorder un droit inaliénable de réfection pour d’éventuels défauts.

Inscription d’une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs (art. 839 al. 2 CC) : sûretés à fournir

Dans le cas où une hypothèque légale est remplacée par des sûretés, celles-ci doivent couvrir les intérêts moratoires pour une durée de dix ans.

Recommandations pour les projets en cours

Les projets de construction en cours liés à des contrats conclus avant le 1^er janvier 2026 sont en principe soumis à l’ancien droit, sauf s’ils renvoient explicitement au nouveau droit ou sont modifiés ultérieurement. Il est toutefois recommandé de tenir compte de l’évolution du cadre légal lors de l’établissement du contrat, soit en particulier:

de ne pas prévoir de raccourcissement du délai d’avis des défauts ou de prescription ;
de formuler clairement les clauses relatives au droit de réfection
de tenir compte des intérêts moratoires sur 10 ans lors du calcul des sûretés dans un contexte d’hypothèque légale;
de vérifier que les renvois à la norme SIA 118 sont compatibles avec les nouvelles dispositions légales.

Pour les nouveaux appels d’offres et mandats de planification établis en 2025, il est recommandé de s’adapter aux changements légaux à venir pour prévenir d’éventuels conflits.

Dans le cas d’un projet de construction achevé et livré en 2026 mais entamé en 2024 sur la base de contrats d’entreprise fondés sur l’ancien droit, celui-ci s’appliquerait conformément aux clauses du contrat, même pour des défauts identifiés et signalés en 2026. En revanche, si dans le cadre de ce même projet, des contrats de vente pour une propriété par étage sont conclus en 2027, les acheteurs peuvent prétendre à la réfection de défauts à condition de les notifier en bonne et due forme par un avis dans un délai de 60 jours suivant leur découverte – ce même si les contrats d’entreprise d’origine ne le prévoyaient pas.

Les rappels par la jurisprudence

Nous proposons également un nouveau choix de décisions rendues par notre Haute Cour, offrant des éclairages précieux à l’entrepreneur dans les domaines des marchés publics, du contrat d’entreprise et du droit du travail.

Nous vous souhaitons une bonne lecture.

Mes projets

Droit des Marchés publics

Moment déterminant pour les critères d’aptitude – Interprétation des documents d’appel d’offres – Critères de qualification

Art. 42 et 58 AIMP, art. 20 CO

Moment déterminant pour les critères d’aptitude

Les critères d’aptitude doivent en principe être remplis au plus tard au moment de la décision d’adjudication. L’appel d’offres peut toutefois en disposer autrement pour des raisons pratiques liées à la réalité du marché. Il faut alors que l’autorité adjudicatrice le précise expressément dans les documents d’appel d’offres ou que cela résulte clairement de l’interprétation de ces derniers.

Interprétation des documents d’appel d’offres et critères de qualification

Les critères de qualification du personnel doivent en principe être définis comme des critères d’exclusion, de sorte que le non-respect d’un seul critère de qualification doit entraîner l’exclusion de la procédure d’adjudication, sauf si les lacunes sont mineures et que l’exclusion serait disproportionnée.

Lorsque les documents d’appel d’offre sont muets sur le moment déterminant pour remplir un critère de qualification, il n’y a pas lieu d’exclure un soumissionnaire qui ne remplissait pas le critère au moment de la soumission, mais le remplissait au moment de l’adjudication (TF 2C_292/2024 du 30 avril 2025).

Critères d’aptitude – Communauté des soumissionnaires – Sous-traitance

Art. 31 AIMP
Conformément à l’art. 31 al. 1 et 3 AIMP, les communautés de soumissionnaires et les sous-traitants sont admis dans la mesure où cela n’est pas exclu ou restreint dans l’appel d’offres ou dans les documents correspondants. La prestation caractéristique doit en principe être fournie par le soumissionnaire. La mesure dans laquelle les membres d’un groupement de soumissionnaires doivent remplir individuellement les critères de qualification est déterminée en premier lieu par les documents d’appel d’offres.

En l’espèce, l’appel d’offres prévoit expressément que les communautés de soumissionnaires sont admises. Dans ce contexte, il n’est pas critiquable qu’une société qui ne fournit pas de prestations de construction, mais uniquement des prestations de transport, soit admise à participer à l’appel d’offres au sein d’une communauté, bien qu’elle ne remplisse pas les critères d’aptitude (TF 2D_24/2023 du 7 mai 2025).

Droit de la propriété

Interprétation d’une servitude

Art. 738 CC
Lorsque le libellé de l’inscription au registre foncier et du contrat de servitude sont ambigus, il faut tenir compte de l’objectif qui ressortait du motif de l’acquisition ou qui était objectivement reconnaissable. En l’espèce, la pose de barrières sur des parcelles qui ne sont pas concernées par la servitude, mais qui empêchent néanmoins une partie de déboucher sur une route publique par le passage, ne contrevient pas à la servitude, cette dernière ayant été créée dans le but d’exploiter un parking et non pour créer une desserte dans ce sens de circulation.

La qualité de propriétaire d’une parcelle ou la largeur d’une route constituent des faits notoires, lorsqu’ils ressortent de la consultation du registre foncier (TF 5D_63/2024 du 7 juillet 2025).

Servitude – Cas clair – Droit d’échelage

Art. 695 CC
Un droit d’accès provisoire à la parcelle voisine pour réaliser des travaux constitue un droit autonome et non une mesure provisionnelle, en vue d’un procès pour obtenir un droit de passage nécessaire de droit fédéral.

En l’espèce, il était arbitraire de traiter cette procédure par la voie du cas clair, sans vérifier que les conditions de celle-ci étaient remplies, d’autant plus que la décision a été prise après une inspection locale et un examen des accès alternatifs au chantier (TF 5A_795/2024 du 13 juin 2025).

Mes affaires

Contrat d’entreprise

Contrat d’architecte – Représentation en l’absence de pouvoirs internes

Art. 33 al. 3 CO
Dans cette affaire, le Tribunal fédéral a l’occasion de rappeler des principes importants en matière de représentation de partie à un contrat.

Dans le cas d’espèce, un architecte a conclu deux contrats au nom du maître d’ouvrage sans pouvoirs internes. Le maître d’ouvrage est condamné au paiement des sommes prévues par ces contrats, car il a tacitement donné l’apparence qu’un rapport de représentation existait (échange de courriels avec le tiers et l’architecte et signature de la convention d’utilisation pour la sécurité parasismique des ouvrages, préparée par le tiers).

Le Tribunal fédéral rappelle ici que celui qui laisse créer l’apparence d’un pouvoir de représentation est lié par les actes accomplis en son nom. Il faut qu’il y ait eu communication des pouvoirs par le représenté au tiers (procuration externe) qui va au-delà des pouvoirs qu’il a effectivement conférés au représentant (procuration interne) et que le tiers soit de bonne foi. La communication des pouvoirs de représentation par le représenté peut-être expresse ou tacite; elle doit être interprétée selon le principe de la confiance. Il n’est pas nécessaire que le représenté ait conscience de faire une communication, pourvu qu’elle lui soit objectivement imputable en raison des circonstances qu’il connaissait ou aurait dû connaître, c’est-à-dire qu’il ait contribué de manière déterminante à créer dans l’esprit du tiers l’apparence qu’il donnait au représentant les pouvoirs de représentation dont il s’est prévalu pour l’engager contractuellement (TF 4A_618/2023 du 6 juin 2025).

Mes litiges

Litige en propriété par étages – Contestation des décisions de l’assemblée des propriétaires d’étage – Répartition des frais et égalité de traitement

Art. 75, 712h et 721m CC

Dans cette affaire mettant aux prises des propriétaires d’étage sur différents enjeux de la gestion de leur PPE, le Tribunal fédéral a l’occasion de rappeler et de préciser certains principes essentiels dans la résolution des litiges de droit de la propriété par étages.

Contestation des décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages

Lorsque le règlement prévoit que les frais et charges communs peuvent être répartis soit selon les quotes-parts soit entre les dix parties, l’assemblée des propriétaires d’étages peut choisir de passer à la seconde option sans justifier d’une situation particulière. En l’espèce, le texte du règlement ne laisse pas entendre que la première option constituerait une règle et la seconde une exception.

Egalité de traitement et PPE

Le respect du principe de la majorité exige une certaine retenue dans l’examen des décisions de la communauté. Bien que le principe d’égalité de traitement soit applicable en PPE, les distinctions entre propriétaires par étages sont admissibles et souvent nécessaires. Une distinction n’est contraire au principe de l’égalité de traitement que s’il n’existe aucune raison objective de la faire.

Frais judiciaires et PPE

Les frais des procédures judiciaires dans laquelle la communauté est partie constituent des frais d’administration au sens de l’art. 712h al. 2 ch. 2 CC. Le propriétaire d’étages qui a agi en annulation et qui succombe aura à sa charge les frais décidés par le tribunal et participe également, par ses contributions, aux frais qui incombent à la communauté.

La question reste ouverte de savoir si le propriétaire d’étages qui obtient gain de cause dans le procès en annulation peut néanmoins être contraint de participer aux frais de la communauté qui succombe (TF 5A_82/2025 du 19 juin 2025).

Droit de la responsabilité civile

Responsabilité de l’employeur – Accident de chantier – Causalité adéquate – Prescriptions de sécurité

Art. 328 CO
Dans cette affaire, le Tribunal fédéral statue sur un cas d’accident sur chantier entraînant des lésions corporelles graves pour un travailleur.

Un ouvrier du secteur du bâtiment est victime d’un accident professionnel (chute au travers d’un système de coffrage) entraînant des lésions corporelles graves. Le TF admet la rupture du lien de causalité adéquate étant donné que la victime savait qu’elle ne devait pas se tenir à l’endroit où s’est produit sa chute et qu’elle connaissait la dangerosité de son comportement.

Selon le TF, celui qui ignore sciemment et volontairement une telle prescription de sécurité et subit ainsi un dommage commet une faute grave interrompant un éventuel lien de causalité adéquate (TF 4A_243/2025 du 4 août 2025).

Responsabilité délictuelle – Dommage – Frais d’avocat – Dépens

Art. 41 CO et 56 CPC
Dans cette affaire, le Tribunal fédéral statue sur un recours posant la question du principe et de l’étendue du dédommagement des frais engagés par une partie qui gagne son procès.

Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que lorsque le droit de procédure civile octroie au plaideur victorieux le dédommagement des frais nécessaires consacrés à un procès, ce droit est seul applicable, à l’exclusion de toute autre action qui serait fondée sur le droit civil fédéral. La question reste toutefois ouverte de savoir quel sort réserver au dommage relatif aux frais engagés par le lésé pour la consultation nécessaire et adéquate d’un avocat avant l’ouverture du procès civil, lorsque ces frais ne sont pas couverts par les dépens.

Par ailleurs, notre Haute Cour observe que le plaideur victorieux bénéficie d’un régime plus favorable lorsqu’il s’est heurté à un comportement procédural illicite de son adverse partie, c’est-à-dire lorsque, dans le procès, celle-ci a adopté une position téméraire qu’elle savait ou devait savoir indéfendable. En vertu de l’art. 41 CO, ce comportement illicite engendre l’obligation de réparer le dommage qui en est résulté ; et il existe alors un concours entre l’action accordée par cette disposition de droit fédéral et celle régie, le cas échéant, par le droit de procédure. Il se peut aussi qu’un tiers à la procédure puisse devoir prendre en charge les frais d’avocats, pour autant qu’il réalise les conditions d’une responsabilité délictuelle ou contractuelle, c’’est-à-dire que la nécessité de consulter un avocat à ce stade peut être mis en lien de causalité avec son attitude quérulente à ce stade du litige.

L’allocation ou non de dépens n’exclut pas le droit à la réparation. Si des dépens ont été accordés, ils doivent toutefois être pris en compte – au titre de la compensatio lucri cum damno (principe de l’imputation des avantages).

Dans le cas d’espèce, la cour cantonale avait déduit du fait qu’aucun dépens n’avait été octroyé en première instance que le sort du litige était scellé. Or le Tribunal fédéral retient que la cour cantonale aurait dû analyser si l’intimée avait engagé sa responsabilité délictuelle, à savoir si les conditions de l’art. 41 CO étaient remplies, notamment celle relative au dommage, ceci pour les différents postes du dommage réclamés, soit les honoraires de l’avocat du recourant, ceux de l’avocat de la partie adverse et les frais de justice. Faute de l’avoir fait, la cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants du jugement du TF (TF 4A_1/2025 du 7 août 2025).

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

Hypothèque légale – Procuration

Art. 68 al. 3 CPC
Dans cette affaire, une procuration ancienne, non spécifique à la procédure, avec une signature illisible, avait été acceptée par le tribunal dans la procédure d’inscription provisoire de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. La même procuration n’est pas retenue dans la procédure de fonds en inscription définitive, ce dont le recourant se plaint devant le Tribunal fédéral.

Tranchant la question, le TF juge que ladite acceptation de la procuration lors de l’inscription provisoire de l’hypothèque n’oblige pas le tribunal à en faire autant dans la procédure d’inscription définitive. Il s’agit en effet de deux procédures distinctes qui diffèrent par leur nature, leur objet et qui sont jugées par des tribunaux différents (TF 5A_512/2025 du 28 juillet 2025).

Droit des poursuites

Adjudication d’un immeuble – manœuvre illicite ou contraires au moeurs

Art. 230 CO, 17, 132a et 143a LP
L’art. 230 CO protège les participants à une vente aux enchères contre une distorsion importante de la concurrence. Il est interdit d’influencer la concurrence de manière déloyale, c’est-à-dire par tromperie ou de toute autre manière contraire à la bonne foi.

Dans le cas d’espèce, le fait que l’adjudicataire émette un avis sur les conséquences de l’absence de servitude de vue pour un acquéreur potentiel de la parcelle ne procède à l’évidence pas de la manigance. Dans l’ensemble, l’office n’a fait que rendre compte, en toute transparence et précisément sans parti pris, de la position de chaque protagoniste au sujet d’un conflit de droit réel dont personne ne conteste l’existence. Il n’y avait donc pas de manœuvre tendant à distordre la concurrence (TF 5A_31/2025 du 9 mai 2025).

Mode de paiement et fixation d’un terme dans la vente aux enchères

Art. 136 LP
L’art. 136 al. 1 LP prévoit que le préposé aux poursuites fixe le mode de paiement dans les conditions des enchères et qu’il peut accorder un terme de six mois au plus.

Si un terme de paiement est prévu dans les conditions de vente, l’adjudicataire doit un intérêt de 5 % sur le montant encore dû. Cet intérêt, de même que celui rapporté par les sûretés fournies en vue du respect du délai de paiement, sont répartis entre créanciers gagistes proportionnellement à leurs créances, couvertes ou non après distribution des deniers (TF 5A_34/2025, 5A_43/2025 du 9 mai 2025).