Résiliation ordinaire du contrat de bail
Chacun des cocontractants à un bail d’habitation ou un bail commercial est en principe libre de mettre fin à un bail à loyer de durée indéterminée conformément à l’art. 266a al. 1 CO, c’est-à-dire en observant les délais et termes de résiliation légaux ou convenus. Néanmoins, même lorsque le bailleur respecte ces échéances, le locataire conserve différents moyens à faire valoir contre la résiliation qui lui a été signifiée.
La nullité de la résiliation
La nullité d’un congé concerne les situations dans lesquelles le bailleur n’a pas respecté les conditions formelles nécessaires à ce que sa résiliation soit valable, soit par exemple :
- Il ne s’est pas service de la formule officielle agrée pour résilier
- Il n’a notifié la résiliation qu’à un seul des époux occupant le logement, plutôt qu’aux deux par plis séparés
- Le congé d’un appartement détenu en propriété par deux époux bailleurs a été donné par l’un d’entre eux uniquement, sans l’accord du conjoint
- Le congé a été donné par un bailleur incapable de discernement
Le locataire peut se prévaloir en tout temps de la nullité de la résiliation.
Le congé annulable
Aux termes de l’art. 271 al. 1 CO, la résiliation d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu’elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n’est qu’un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence; ou lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. On peut citer comme exemples :
- Le congé représailles, soit le congé donné parce que le locataire a fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du contrat de bail ou pour imposer une adaptation du loyer
- Le congé vente, soit le congé donné pour obliger le locataire à acheter le bien loué
- Pendant ou juste après une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire
- En raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur
L’art. 271 al. 1 CO ne tend pas à supprimer la liberté du bailleur de résilier le contrat, mais seulement à protéger le locataire contre d’éventuels abus de cette liberté. Un congé n’est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce que ce contrat prenne fin.
Par différence avec le congé nul qui peut être constaté en tout temps, le congé annulable implique que le locataire saisisse l’autorité de conciliation en matière de baux à loyer dans un délai de 30 jours après la réception du congé.
Si le locataire ne respecte pas ce délai, la résiliation de son contrat ne pourra plus être annulée. C’est donc aux locataires qu’il revient de démontrer, comme destinataire de la résiliation, que celle-ci repose sur un motif qui n’est pas digne de protection, et qu’elle est annulable.
Le motif de résiliation
Le locataire peut demander que le bailleur lui précise par écrit le motif de la résiliation de son contrat de bail.
Dans la pratique le bailleur peut être tenté de résilier un contrat de bail parce qu’il a un besoin propre de pouvoir occuper les locaux qu’il loue. Si le locataire conteste la résiliation en soutenant, dans un délai de 30 jours, que le congé est annulable, et que les parties ne transigent pas leur litige devant l’autorité de conciliation en matière de baux à loyer, le Tribunal des Baux sera amené à décider si le congé donné est annulable ou non.
Dans l’affirmative, le juge devra se prononcer sur la durée de la prolongation du contrat de bail (4 ans maximum pour un bail d’habitation), en faisant une pesée des intérêts du bailleur et du locataire, par exemple en mettant en balance le besoin personnel du bailleur à occuper l’objet loué et la difficulté dans laquelle la résiliation place le locataire dont le bail a été résilié.
