Un défaut survient en cours de bail
Il est possible que les locaux aient été délivrés dans un état irréprochable lors de l’état des lieux d’entrée, et que des défauts surviennent en cours de bail : un mur se fissure, la tapisserie se décolle, un radiateur ne fonctionne plus, une fuite d’eau survient dans la cuisine, un évier se bouche, le voisinage occasionne un bruit excessif ou des odeurs désagréables.
Par la survenance de ce défaut, l’état réel des locaux loués n’est plus conforme à l’usage que le locataire pouvait en attendre lors de la prise de possession.
Quelles sont les obligations du locataire ?
1. Le locataire qui constate un défaut doit l’annoncer à son bailleur : c’est à cette condition qu’il pourra ensuite prétendre obtenir une réduction de loyer ou obtenir des dommages-intérêts.
2. Le locataire est également tenu de l’annoncer le plus rapidement possible, dans la mesure où on pourrait lui reprocher que, faute de l’avoir annoncé assez tôt, le défaut s’est aggravé sans que le bailleur n’ait eu l’occasion de faire le nécessaire. À la suite de cette annonce, le locataire doit tolérer les visites du bailleur en vue des travaux de réparation des défauts invoqués.
3. En cours de bail le locataire est tenu de remédier lui-même aux menus défauts à ses frais. Il s’agit de toutes les situations où le locataire peut se procurer lui-même les pièces de rechange nécessaires et les installer lui-même, lorsque le coût de cette intervention n’excède pas des frais de réparation de l’ordre de CHF 100 à 150.-.
Quels sont les droits du locataire lorsque le défaut doit être assumé par le bailleur ?
1. Le locataire peut exiger du bailleur que le défaut qu’il lui a annoncé soit réparé, en lui fixant un délai raisonnable pour y remédier. Si le défaut est grave et que le bailleur ne réagit pas dans un délai acceptable, le locataire peut faire procéder aux réparations par une entreprise tierce aux frais du bailleur.
2. Le locataire peut prétendre à une réduction du loyer durant la période où les locaux sont affectés par le défaut, à compter de la date où le bailleur est informé de l’existence du défaut, et jusqu’à son élimination. L’ampleur de la réduction de loyer dépend de la gravité du défaut et est proportionnelle à son impact négatif sur la jouissance par le locataire des locaux loués ( par exemple 20 % si chantier dans l’immeuble, 15 % en cas de bruit émanant de locataires voisins, 5% pour une machine à laver défectueuse, etc.).
Le bailleur doit réduire le loyer même si le défaut que subit le locataire n’est pas de sa responsabilité, mais par exemple de celle du chantier voisin déployé en toute légalité. Le bailleur devra concéder une réduction de loyer tant que dure le défaut, et pourra se retourner contre le voisin responsable du désagrément, en se fondant sur les règles du droit du voisinage.
3. En plus de la réduction du loyer qu’il peut obtenir, le locataire peut également prétendre à des dommages et intérêts, s’il peut prouver que la faute du bailleur lu a occasionné un dommage supplémentaire. Ainsi lorsqu’un espace de réfrigération loué tombe en panne, et que le bailleur ne prend pas immédiatement les mesures nécessaires pour y remédier, et que le stock du locataire s’en trouve gâté, le locataire peut prétendre être indemnisé de la valeur du stock qu’il doit remplacer.
4. Lorsque le défaut de la chose louée est si grave que la poursuite du bail ne peut être envisagée, le locataire peut mettre fin de manière extraordinaire au contrat de bail, sans avoir à respecter le délai de résiliation contractuel prévu. Tel est le cas par exemple si une inondation rend la surface louée inutilisable ou si le plafond des locaux menace de s’écrouler.
5. Enfin le locataire peut consigner le loyer. Il doit avoir au préalable annoncé le défaut au bailleur, lui avoir imparti un délai raisonnable pour corriger le défaut et l’avoir finalement menacé sans succès de consigner le loyer faute de réaction dans le délai imparti.
Attention :
- Le locataire ne peut consigner que les loyers à échoir, à l’exclusion des loyers déjà échus.
- Le loyer consigné est réputé payé, et le locataire ne peut être considéré en demeure par le bailleur si la consignation a été exécutée valablement.
- Le locataire devra saisir l’autorité de conciliation en matière de bail à loyer dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné, afin de faire trancher le litige. S’il ne le fait pas, le loyer consigné sera acquis au bailleur.
- Le bailleur peut, de son côté, saisir l’autorité de conciliation ou requérir par voie de mesures provisionnelles la déconsignation des loyers concernés.
