Les locaux doivent être remis dans un état approprié par le bailleur
Bailleur et locataire conviennent de la location de locaux à compter d’une certaine date dans le contrat de bail qu’ils ont passé. Conformément à ce contrat :
- Le bailleur est tenu de mettre les locaux objet du contrat de bail à la date convenue avec le locataire. Si le bailleur n’est pas en mesure de remettre les locaux à la date prévue, il y a non- exécution du contrat.
- Les locaux remis doivent se trouver dans un état approprié pour l’usage défini par les parties dans le contrat de bail, et selon les promesses que se sont faites le bailleur et le locataire. Si les locaux sont remis à la date convenue, mais qu’ils sont défectueux au point d’entraver l’usage pour lequel ils ont été loués (absence de chauffage), on parle de défaut des locaux.
Inexécution du contrat par la faute du locataire
Lorsque la remise des locaux à la date convenue est impossible par la faute du locataire (par exemple parce qu’il est incarcéré avant son entrée dans les locaux), le locataire reste responsable des droits et obligations découlant du bail. Le contrat de bail reste valablement conclu et le locataire ne pourra se départir du contrat qu’en procédant à une restitution anticipée des locaux ou en résiliant le bail pour juste motifs.
Comment réagir si les locaux présentent un défaut ?
Lorsque le locataire constate un défaut dans les locaux qu’il loue, il doit en aviser immédiatement le bailleur, notamment à l’état des lieux d’entrée ou dans les jours qui suivent le moment où il constate ce défaut (vitre cassée, frigo ou radiateur défectueux, défaut d’isolation phonique etc.). Cet avis des défauts est nécessaire, car si le locataire manque à le faire, ou le fait tardivement, il sera réputé accepter les locaux dans leur état.
Dans certaines situations, les défauts n’apparaissent qu’en cours de bail (défaut cachés), car il n’était pas possible de les constater au moment de la remise des locaux (un radiateur défectueux ne pourra par exemple être identifié qu’en hiver, pas en plein été lorsque la remise des locaux a eu lieu). Dans cette hypothèse, l’avis des défauts peut être effectué par le locataire ultérieurement, au moment où il « découvre » le défaut, sans que le bailleur puisse lui opposer avoir accepté les locaux ainsi à l’état des lieux d’entrée.
Quels sont les moyens à disposition du locataire en cas de défaut ?
Lorsque le défaut est grave et empêche considérablement l’usage pour lequel ils ont été loués, le locataire peut considérer que le bailleur est en demeure de lui fournir des locaux appropriés à l’usage qui devait leur être réservé. Le locataire a alors 3 options possibles:
- Exiger, le cas échéant en saisissant les autorités compétentes, que des locaux appropriés soient mis à sa disposition et demander des dommages-intérêts pour les frais que ce retard d’exécution entraine (par exemple les frais d’hôtel ou de location qu’il assume dans l’attente des locaux promis).
- Renoncer à obtenir immédiatement des locaux conformes, tout en maintenant le contrat et demander des dommages-intérêts positifs, de sorte à le placer dans la situation qui aurait été la sienne si le contrat avait été correctement exécuté à la date convenue (par exemple en exigeant la différence entre le loyer convenu et le loyer plus élevé qu’il est contraint de payer ailleurs dans l’intervalle).
- Se départir du contrat et réclamer des dommages-intérêts négatifs, de sorte à la placer dans la situation qui aurait été la sienne s’il n’avait pas conclu ce contrat avec le bailleur (par exemple ses dépenses de déménagement ou d’aménagement des nouveaux locaux)
Si le locataire accepte les locaux malgré les défauts qu’il a constatés lors de l’état des lieux d’entrée et réclame l’exécution du contrat, il lui reste possible d’exiger en cours de bail la réparation de ce défaut, une réduction de loyer, l’octroi des dommages et intérêts, et il pourra consigner le loyer ou encore résilier le bail comme si le défaut était survenu en cours de bail.
