Résiliation anticipée de bail
Bailleur et locataire sont liés par un contrat de bail qui prévoit en principe qu’il ne peut être résilié que pour une échéance déterminée, en respectant la forme prévue par les parties et un délai dans lequel la volonté de résilier le contrat doit être communiquée, souvent 3 mois avant l’échéance du bail, sans quoi celui-ci est reconduit pour une période contractuelle supplémentaire.
Le locataire a toutefois la possibilité de restituer les locaux qu’il loue de manière anticipée et d’être ainsi libéré du contrat de bail, pour autant qu’il présente au bailleur un locataire de remplacement solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. S’il ne parvient pas à trouver un candidat répondant à ces différentes conditions, le locataire est réputé avoir résilié son bail pour la plus proche échéance contractuelle.
Quelles sont les obligations que doit respecter le locataire sortant ?
Le locataire sortant doit présenter à son bailleur au moins un candidat de remplacement qui soit :
- Solvable, et donc en mesure financièrement d’assumer le paiement du loyer. En pratique le bailleur s’en assurera en demandant au candidat de produire ses 3 dernières fiches de salaire, un extrait des poursuites, sa dernière déclaration d’impôt ou un compte de pertes et profits. Globalement, il faut que la charge de loyer ne représente pas plus d’un tiers du revenu brut du candidat locataire.
- Disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, soit notamment le loyer et la durée du contrat, et toute autre clause particulière que pourrait contenir le contrat.
- Être un candidat objectivement acceptable. On ne peut exiger du bailleur qu’il accepte de louer les locaux concernés à son ennemi juré, ou à un locataire dont l’activité commerciale serait incompatible avec la destination de l’immeuble. Par exemple on ne peut présenter comme locataire de remplacement une personne qui entend pratiquer la prostitution dans des locaux dévolus essentiellement à l’habitation familiale.
Les usages locatifs préconisent que le locataire qui souhaite être libéré du bail de façon anticipée présente son candidat à son bailleur au moins un mois à l’avance, de sorte que ce dernier ait le temps nécessaire à s’assurer que le locataire reprenant présente toutes les qualités requises.
Si le candidat proposé par le locataire n’est pas objectivement acceptable, le bailleur doit rapidement indiquer au locataire sortant qu’il n’accepte pas son candidat en exposant les motifs de son refus. Le locataire originel reste alors tenu responsable du bail jusqu’à son échéance. Il en va de même si le candidat remplaçant se désiste finalement et refuse de reprendre le bail.
Quelles sont les obligations que doit respecter le bailleur ?
Le bailleur doit s’assurer que le locataire qui souhaite résilier son bail de manière anticipée soit conscient de ses obligations. Il doit en particulier lui rappeler son devoir de lui présenter un remplaçant solvable suffisamment tôt, sana quoi il peut être réputé avoir accepté la résiliation anticipée et avoir renoncé à la présentation d’un candidat de remplacement.
Le bailleur doit favoriser la relocation, cas échéant en publiant lui-même des annonces pour trouver un repreneur. Dans le même esprit, le locataire doit de son côté tolérer des visites organisées par le bailleur à cet effet, lesquelles peuvent ne lui être annoncées que 24 heures à l’avance.
Enfin si le bailleur ne souhaite pas attribuer le bail au candidat valable que le locataire sortant lui propose, pour des raisons qui lui appartiennent, il doit libérer le locataire sortant à la date à laquelle le candidat aurait repris le bail et doit lui-même chercher un nouveau locataire.
